Immobilienfinanzierungen 2025, läuft ein Thema unter dem Radar?
Neben zahlreichen Zinsprognosen und Preiserwartungen ist das Thema Basel-3 Reform bislang kaum präsent.
Dies führt ab 01.01.2025 zu einer schrittweisen Verschärfung der Kreditvergabe von Banken.
Strengere Beleihungskriterien und Objektbewertungen.
Vor allem Renditeobjekte, aber genauso Eigenheime und Kapitalanlagen, werden komplexer.
Höhere Eigenkapitalanforderungen an die Banken.
Bei schlechteren Beleihungen und Bonitäten wird dies ggf. Kunden in Form von erhöhten Zinsaufschlägen weitergereicht, was zu steigenden Finanzierungskosten führt.
Beide Punkte führen dazu, dass für Finanzierungen mehr Eigenkapital und / oder eine bessere Liquiditätsrechnung erforderlich ist. Alternativ würden Ablehnungen zunehmen.
Die positive Preisentwicklung in Leipzig nimmt weiter zu. Noch vor Frankfurt a.M. haben sich die durchschnittlichen Kaufpreise von Q1 zu Q2 2024 um weitere 4,3 % verteuert. Somit entsteht ein Preisplus gegenüber dem Vorjahresquartal und Immobilien sind im Schnitt rund 2,3 % teurer als in Q2 2023.
Die Auswertung bestätigt meinen Eindruck der letzten Wochen und Monate, in welchem mir Kunden und Partner genau dies spiegeln.
Quelle: IW-Wohnindex vom 01.08.2024
Angebotspreis ist nicht gleich Verkaufspreis!
Wie der Traum von der eigenen Immobilie regelmäßig Überraschungen mit sich bringt.
Immer häufiger sehe ich Abweichungen ( auch größere ) von Angebotspreisen und den am Ende finalen Verkaufssummen. Entgegen vieler Meldungen, dass die Preise für Immobilien weiter fallen, sehe ich in besseren Lagen und/oder mit guten Objekte eine Preisanstieg, bis hin zum Bieterverfahren.
Heißt, der finale Preis übersteigt den ersten Angebotspreis.
Gleichzeitig fällt auf, dass Wohnimmobilien in älterem bzw. schlechterem Zustand und/oder in wenig attraktiven Lagen vom Angebotspreis nach unten abweichen.
In beiden Fällen sind die Unterschiede schnell mehrere Tausend bis Zehntausende Euro.
Eine allgemeine Aussage, was Immobilien tatsächlich wert sind und wie sich die Kaufpreise dafür entwickeln, lässt sich nicht treffen.
Aber die Zeit, in der die Preise „pauschal“ fallen, ist bereits seit Längerem vorbei.
Wenn die Zuwegung zum Traumhaus nicht vorhanden ist…
Wie eine Flur- oder Katasterkarte den Wert einer Immobilie erheblich reduziert und das Objekt nahezu unverkäuflich macht.
(Neu-)Eigentümer, wie auch wenige Immobilienmakler, unterschätzen regelmäßig die Wichtigkeit der Flur- und Katasterkarten.
Immer wieder sind Grundstücke mit guten Häusern bebaut und erzeugen ein hohes Interesse und Nachfrage. Durch die offizielle Flurkarte stellt sich dann heraus, dass das Grundstück keine rechtlich gesicherte Zuwegung hat, weder von einer öffentlichen oder privaten Straße, noch mittels eines Wegerechts auf einem anderen Grundstück.
Wenn niemand dann zum Traumhaus gelangt, was soll dies am Ende noch für einen Wert haben?
Und genau dort scheitert nicht nur der Traum vom Eigenheim selbst, sondern häufig der generelle Verkauf & die Finanzierung.
Und nein… Screenshots und Ansichten aus dem Internet reichen nicht.
Sie sagen über die tatsächliche Beschaffenheit nicht zwingend was aus.
Bei Immobilien lohnt es sich die Flächenzahlen genauer zu betrachten.
Die Wohnfläche bestimmt, neben Lage und Zustand, maßgeblich den Wert einer (Wohn-)Immobilie.
Erst mit einer validen Größe kann der genaue Wert einer Immobilie bestimmt und negative Überraschungen bei der Finanzierung vermieden werden.
So ist Grundfläche nicht gleich Wohnfläche und die Berechnungsmethodik hat sich in den Jahren verändert.
Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner als angegebene Quadratmeterzahl ist, zahlt ihr möglicherweise zu viel oder die Bank wird mehr Eigenmittel erwarten.
Auch kann eine kleinere Wohnfläche bei vermieteten Einheiten zu einem Mangel führen, wenn diese >10 % von der im Mietvertrag angegebenen nach unten abweicht.
Daher sind die dazugehörigen Unterlagen für jeden heutigen & zukünftigen Immobilienbesitzer immer relevant.
